Przewodnik

po rynku portugalskim ZAKUP

NIERUCHOMOŚCI Regulacja prawna dotycząca nabywania ziemi w Portugalii,

w tym ziemi rolnej nie zawiera obostrzeń podmiotowych w

stosunku do obywateli i cudzoziemców, wynikających z

kwalifikacji zawodowych, przynależności

organizacyjnej lub miejsca zamieszkania. Byłoby to bowiem

sprzeczne z konstytucja tego państwa, a także ze

zobowiązaniami międzynarodowymi Portugalii w ramach

UE i OECD.

Dekret z mocą ustawy nr.321/95 z dnia 28.11.95r.

Ministerstwa Handlu i Turystyki reguluje procedurę

dokonywania inwestycji zagranicznych w Portugalii.

Aby nabyć nieruchomość w Portugalii należy

wylegitymować się paszportem lub dowodem osobistym,

numerem NIP (tzw. numero contribuinte, który uzyskać można

w Urzędzie Finansowym- Repartição de Finanças) oraz

okazać dokumenty nabywanej nieruchomości. Potrzebny

jest także poręczyciel.

Zakup ziemi – bez względu na jej przeznaczenie

traktowany jest jako inwestycja.

Dekret ustala konieczność dokonywania zgłoszenia

inwestycji zagranicznej w okresie jednego miesiąca po jej

realizacji. Aktualnie w celu nabycia ziemi akt kupna-sprzedaży,

sporządzony przez notariusza, musi być

zarejestrowany w Urzędzie Rejestru Nieruchomości.

Konieczny jest dokument potwierdzający legalność

dokonanej operacji walutowej.

Nadal obowiązuje Dekret z mocą ustawy Ministra

Finansów nr.176/91 z 14 maja 1991 roku, które reguluje

zasady dokonywania operacji kapitałowych, do których,

miedzy innymi, zalicza:

1) bezpośrednie inwestycje zagraniczne tj. nabywanie

nieruchomości w Portugalii zarówno przez zagraniczne

osoby prawne, jak i zagraniczne osoby fizyczne w celu

prowadzenia działalności gospodarczej. Na podstawie

Aneksu II do tego dekretu za zakup nieruchomości w celach

gospodarczych rozumie się również nabycie: a) powyżej 3 domów, 3 działek z zabudową lub

3 niezależnych budynków miejskich, b) nieruchomości przeznaczonej dla celów handlowych o

powierzchni powyżej 200 m.kw., c) budynków miejskich, które osobno lub razem posiadają

powierzchnie zabudowy powyżej 500 m. kw., d) terenów rolnych o powierzchni większej od wielkości

jednostki uprawy, prawnie określonej dla każdego

regionu kraju.

2) zakup nieruchomości w Portugalii przez osoby fizyczne

dla użytku własnego ( poza wyżej wymienionymi

przypadkami).

W obu przypadkach zakłada się konieczność

weryfikacji przez Banco de Portugal charakteru i wiarygodności

operacji kapitałowych. W tym celu zainteresowany lub

jakakolwiek instytucja publiczna lub prywatna, pośredniczący

w transakcji, powinni dostarczyć Banco de Portugal niezbędne

informacje umożliwiające: a) ustalenie tożsamości obu stron - kupującego

i sprzedającego, b) opracowanie oceny prawnej i ekonomicznej dokonywanej

operacji, c) wskazanie wartości operacji, d) określenie terminów dokonania operacji.

Omawiana regulacja zakazuje notariuszom oraz pracownikom Urzędu

Rejestru Nieruchomości dokonywania czynności z

zakresu ich kompetencji wobec cudzoziemców, jeżeli nie

okażą oni dokumentu potwierdzającego udział

portugalskiej instytucji upoważnionej do prowadzenia

obrotu walutowego lub zezwolenia czy deklaracji wydanej przez

kompetentną instytucję portugalską.

Opracowanie portugalskiego zespołu adwokackiego AVILAR

wskazuje na istnienie ograniczeń dla obywateli spoza UE

odnośnie nabywania ziemi rolnej o powierzchni większej

niż 5000 m kw. Kupno powierzchni handlowej większej

niż 2000 m kw. w nowym lub istniejącym budynku

wymaga zgody Ministerstwa Gospodarki.

Według dostępnych ocen, rynek nieruchomości

przemysłowych znajduje się w fazie konsolidacji. Zakłada

się rozwój rozległych parków przemysłowych i

logistycznych. Typowym tego przykładem jest powstawanie

tego typu parków na południowym brzegu rzeki Tag po

wybudowaniu mostu Vasco da Gama.

W zakresie

nieruchomosci biurowych, popyt przewyzsza podaz, zwlaszcza

w centrum miast i w bardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Ceny

pozostaja jednak na stabilnym poziomie, co wskazuje na zrównowazenie

tego rynku w Portugalii. Wyraznie odczuwa sie obecnie niedostatek

powierzchni biurowej na przedmiesciach duzych miast, jednakze

znaczna liczba realizowanych nowych inwestycji w tym zakresie

spowoduje w niedlugim czasie zrównowazenie na tym segmencie

rynku i w konsekwencji spadek cen.

SISA – Podatek od nieruchomości/własności

Podatek ten dotyczy aktów przekazania praw własności

nieruchomości oraz innych, wymienionych sytuacji:

· umowa najmu powyżej 30 lat; · nabycie 75% lub więcej spółki udziałowej (

z ograniczona odpowiedzialnością) posiadającej

nieruchomość; · W innych szczególnych sytuacjach określonych w

prawie portugalskim.

Aktualnie

obowiązuje ujednolicona stawka tego podatku w wysokości

8%.

Istnieją następujące wyjątki od

zastosowania w/w stawki:

· Zastosowanie zredukowanej stawki 4% w sytuacji kiedy działka

lub budynek jest nabyty w celach przemysłowych, ważnych

z punktu widzenia rozwoju Portugalii;

· Całkowite zwolnienie w przypadku, kiedy dodatkowo do

powyższego faktu nieruchomość jest usytuowana w

regionie o niższym poziomie rozwoju gospodarczego;

· Firmy pośrednictwa w handlu nieruchomościami

nabywające w celu sprzedaży wtórnej mogą

otrzymać zwolnienie z podatku IMT pod warunkiem spełnienia

szczegółowych wymagań;

·

Przekazanie własności wynikające z połączeń

przedsiębiorstw jest zwolnione w większości

przypadków tak jak i przekazanie wewnętrzne

skonsolidowanych grup podatkowych o ile występują

one o zwolnienie do Ministerstwa Finansów.